如果你要买房，这个一定要看

如果估值房地产

今天来分享一下我平时是怎么估值房地产的

今天主要是以2手房为主，当然如果你要买新房子，也是可以参考我的方式，只是一般新房子很难会买到被低估的房子，当然2手的也不容易

首先为什么今天我会用2手房来开始分享估值，往往如果手上有一定资金的人，如果真的要买低估的房子，往往机会会在2手房比较多

首先如果是我的长期读者，一定会了解我是一个长期投资者，然后一般我都会在很低估的时候才会买资产，不管是股票还是房地产，其实他的道理和方式其实是很类似的

首先第一点也是最重要的（就是天时）

为什么呢？

因为房地产和股票一样，都是有周期性的，他不会一直涨，有时也会遇到行情不好，导致房地产在那几年的价钱一直有价无市，所以我们可以在那个时候捡便宜

你一定要理解现在是（买家）市场，还是（卖家）市场，这个很重要

如果是卖家市场，几乎你很难在市场上找到便宜的房子🏠，一般都是卖家说了算，供不应求

如果是买家市场的话，情况就完全的相反了，市场上有大量的房子在出售，你可以慢慢的挑选，而且还可以用一个很便宜的价钱买进房地产

所以（时机）很重要，房地产和股票一样，不是越早买进，价钱就越便宜的，以我朋友的房子为例，一间3房式的房子，他买了6年，当时买的时候是rm480,000，加上装修超过了50万，到了今天，那边的房子2手的在卖着rm330,000，还装修到美美，我朋友现在可是心痛到极点

所以（时机）和（估值）才是关键

和股票没什么两样

要怎么估值呢？

第一，当你看中一间新房子或者是2手房子的时候，你要找附近靠近你的房子范围里1km里面的房子

找到类似的房子，靠靠一个平方卖着多少钱？

如果你要买公寓，然后附近同样等级的公寓找出3间一样类型的

如果公寓A一个平方卖着rm500

公寓B 卖着一个平方rm550

公寓c卖着一个平方rm480

那么你要把他们的价钱加起来，然后➗于3

比如rm500+rm550+rm480=rm1530

然后➗3

rm1530➗3=rm510

这个就是现在你那边的房价真正卖着的价钱

很多人没有这样去算，然后我看过很多发展商的价钱可以卖的很离谱，明明现在卖的合理价在rm500，可是那个发展商为了可以卖一个很高估的价钱，敢敢开价rm700一个平方

然后原本500k的房子，结果卖700k，然后很多年轻人没有去计算价钱，也没有想过去计算那个价钱，就这样用高价买进

然后一旦贷款就是35年，像我这个朋友一样，买的时候rm460,000++，现在卖着rm330,000++还装修到美美

然后rm460,000加上35年的利息，就差不多rm900,000k了，要卖也卖不出，因为卖会亏很多，所以买房前要会计算价钱

房子有分3个价钱

bank value

market value

asking value

这个我会慢慢教大家怎么分别

刚刚我上面的那个计算方式就是market value的价钱

当你知道现在房子的市价在多少了，你也不会上当做水鱼了，接下来就是要找低估的房子了

怎么算低估的房子，我们拿上面的那个价钱做一个例子

如果rm510一个平方的房子，你要买在安全的价位，要折扣一个20%

就是rm510平方-20%=rm408

你以这个为安全价位，你就比较不会买到高估的价钱

如果市价在rm500,000一套房子，你买在rm408,000,那么几年行情比较好时，就算房价不涨，你卖合理价，你也可以卖在rm500,000,如果房价几年后跌了，你的成本在rm408,000，你也不怕

如果10年后房价涨到rm800,000,那么别人是赚rm300,000,而你的赚副已经是翻倍了

进可攻，退可守

要怎样找呢？

首先你要和中介搞好关系，你需要和多几个在这个房地产比较多资源的中介有联系，

然后他们的提成你要提高，比如原本他们的提成是1%的，然后你要敢给2%或者1.5%

因为这样他们如果真的遇到有那些房子的屋主是真的要急着脱手，需要用到钱💰，这么这些中介才会第一时间想到你，所以你的提成要敢给

今天先分享到这边，因为很长很长篇

因为房地产和股票一样，水是很深的

一个不小心，你就哭都没有眼泪

可是他的风险其实是比股票大很多的，很多人有一个错误的想法，都觉得他是实体的东西，看得到，摸得到，买了比较安心

其实不是这样的，如果你买错地点和价钱，除非你自己住，不打算卖，那就ok

如果你想通过房地产累积财富，通过别人帮你供房子，然后加上股票的资产，这两个资产快速达成目标

你一定要好好学习

因为很多年轻人没有这方面的知识，用大价钱买了很高估的房子，卖也不是，租也租不出

然后很多老板在自身的事业有了一定的成就，买了店面来投资，怎么租了几年都租不出，原本以为买了可以好好当房东，怎么知道每个月都要把赚到的钱，都拿去还银行贷款

这样的人，大有人在

股票如果你买错了，最多是亏本卖掉

可是如果是房地产一旦买错，租也租不出，一旦你要卖，也很难找到人来接手，除非你是血亏

其实我也不知道你们是不是喜欢房地产估值的系列，因为很多东西可以和你们分享，如果这篇文章多人分享，我就全部把我学到的，没有保留的分享给你们

一起慢慢实现财务自由