这样买房子，你会赢过90%以上的房产投资者，这个是很少人会分享滴

今天和大家分享一下我是怎么估值房地产的

因为我有一个徒弟问我，他说想在kl买一间是用来投资的，所以我觉得可以和大家分享一下

其实今天分享的和之前分享过的内容是差不多的

因为之前的那个文章没有了，没有办法发给大家看，所以今天写多一篇哦

首先

#这个是投资的房子#注重在回报率和风险

而不适合第一次买房子的人

为什么呢？？

#因为这个是需要耗你大量的现金，更加适合用来投资，而且手上要有足够资金的朋友

所以不是拿来自己住的

还没有看过之前的那篇文章的朋友

（到了20-30岁，好不容易存到了rm100,000一定要去买房子？？）

#可以去找来看看，比较适合你在累积财富的过程

然后今天比较适合用来投资，手上有更多资金的朋友

首先

房地产是有分很多种类型的

入门者是投资（房子）出租

高端投资者是投资（商用店,就是店面啦😂😂😂）还有（小型工业区）为主

有机会和大家分享后者的

今天先来和大家分享房子的

房子的类型又有分几个类型

#有地屋

（租金糟糕，可是价值在地，你在投资房子的同时也投资地皮，10年后房子的涨幅会更好，可是租金却是很糟糕）

#公寓

租金回报率会比较好，租金能顶掉大部分的贷款，买到好的地点，租金是可以完全盖了房贷，房价会不会涨，就不一定了，要看地点还有供需，如果附近一直起公寓，基本你的房价很难涨

因为供应很多，然后这类型的房子是比较容易出租的

因为大部分租房子的，都比较喜欢公寓

#你的租客也会比较有质量，#因为毕竟租金比较贵嘛

#flat 楼和廉价公寓

这类型的房子几乎是租金回报最高的

也是最多问题的

因为你的租客很多是外劳那些，会时常收不到租金，然后你的房子很多时候也没有太多的照顾

租金却是最高的，可是房价不大会涨的哦

有可能很多年后，你还是一样的房价的哦

要投资什么房子类型，就交给你们自己去衡量啦

OK，我们来说重点了

第一，你要会估值，和股票是一样的东西

#你不会估值，#你就是傻傻买贵的房子

因为新的房子是很难有低估的，我们只可以在2手房子找机会

可是如果你是要刚要结婚的年轻人，我还是建议买新房子哦，要看之前的文章

首先

第一步，假设你看中了一间公寓，你一定是不知道什么价钱才是低估的

所以你要用附近1km范围，然后同样等级的公寓来算那个价钱

你要用1 square feet，就是英尺

假设

公寓A卖 1sf   rm500

公寓b卖 1sf rm630

公寓c卖 1sf   rm570

你要加起来÷3

比如rm500+rm630+rm570

=rm1700÷3=rm566

#这个rm566才是你那边房子的真实平均价

这个是很重要的，你一定要了解

然后你再减20%

就是rm566-20%=rm452

你要在有rm452 1sf的时候才出手

#这个是大大的降低你的风险重要的一环

不要以为房地产不会跌，房子也是有周期性的

只要是投资的东西，就会有价格的波动，你要的是低估的时候买进

而不是合理价

今天你去用1sf。 rm566买进就是合理价

#你要的是最低的风险和最高的回报

包括股票投资也是一样的东西，只是不同的资产而已

怎么会买到这么便宜的房子？？？？

#首先你要知道现在是什么市场

#房地产领域会出现买家市场和卖家市场

今天如果你看到没什么人要买房子，这两年市场很糟糕

#就是买家市场

你可以慢慢选，慢慢看

然后你还可以去和房东大大的杀价

因为没有人要买房子，这个时候房东急需要用钱的，你就会捡到很美然后又是很便宜的房子

#和股票是一样的东西，#我们只在熊市的时候大量的去买资产

然后加入这几年是卖家市场

那么你就可以不大需要看房子了😂😂😂😂

因为基本全部房子都很贵

你要买不买，随便你😂😂😂

每个房东都是这样来看你的，因为每天一堆人来看房子😂😂😂

原本1sf rm566的房子这个时候也可以卖到很高的价钱

你是买房子的，问多两句，他就赶你走了😂😂😂

当然我是夸张啦😂😂😂

只是要表达，买家市场，房东是求着你来买，卖家市场是房东（钓高来卖😂😂😂）

#这个周期一般都是几年的

什么时候是大部分人买房的时候，就是卖家市场的时候😂😂😂

#人这个东西是很犯贱的

便宜的时候，没人会去买

全部一定要在贵的时候才去买的

你看现在的黄金就知道了😂😂😂

起价了，每个人都去投资黄金，股票涨了很多，很贵了，全部去买股票😂😂😂😂

这个就是为什么这么少人会在投资领域成功的原因

#因为都是追高

#我们要做那个长期赢家，#一定要和市场反向操作

然后平时你要做好自己的准备

什么呢？？

第一，你要先和中介搞好关系，不要随便找中介

你要去看那些卖房子的app然后看谁最舍得打广告

你要想一个问题，谁是最舍得打广告的人？？？

#一定是那些赚得到吃的中介

然后他们手上有大量的房源

你要有最少5个以上的这种top sale中介

然后你要舍得开条件

比如呢

假设平时他们的中介费是1.5%

然后你要舍得给双倍3%

这个好处你要舍得给😂😂😂

因为这样人家才会帮你找出你要的房子，一有人遇到糟糕的时候

有好的房源，才会第一时间来找你

因为你舍得给好处😂😂😂

你只要做的就是等待机会

等什么机会？？？

等人家遇到糟糕事

比如因为烂赌，所以房东急着买掉房子

因为大儿隆天天来追债，这个时候这个房东一定是等不及的，谁有钱，他就卖给谁

所以你要等待这样的机会

和股票是一模一样的😂😂😂

好的基本面的公司，遇到糟糕的事件

突然股票大跌，人人都不要，其实业绩是没有影响的，这个时候就是你赚大钱的时候了😂😂😂

然后房东急着卖，然后你有给高的好处，他们一定是来找你的😂😂😂

然后平时要准备好东西

准备什么？？？？

第一，你要有足够的现金和流动性资产

就是股票那些，因为这些资产都是几天就可以变现的

#然后你可以快速有钱在手来买资产

第二，你要搞好银行的信用

就是平时就要报好税

#然后也要给银行知道你手上很有钱

然后你要给银行知道你是可以每个月有能力还钱的

这样你才会可以马上借到钱💰

#然后你也要给中介知道你是这样的客户

因为他们不是笨蛋来的

他们只是要赚钱

当他们知道你是可以马上借得到钱，然后你的中介费舍得给双倍

我是中介，我都卖给你啦😂😂😂😂

这篇有点太长了，以后再教你们怎么样可以容易出租你的房子，然后你的租金还可以比人家高

这些都是有技巧的😂😂😂

到时候再分享给你们

最后我想说

#你的成本价是至关重要的

和股票一样，你是否赚钱，是否是用最低的风险来获得最高的回报

除了你要看基本面，比如股票就是公司的体质，房地产就是（地点）还有房子本身的状况

最重要的是你的成本价有没有被低估

比如人家买房的合理价是在rm500,000一间

然后你用低估20%的价钱来买进

你用rm400,000来买进

#这个时候你是很安全的

假设房子大跌，你是不怕的，因为你不会亏钱

#你的价钱便宜，#人家就是买在贵的价钱，在亏损

然后以后房子涨了，起到rm800,000

人家是赚60%因为他的成本价在rm500,000

这个时候你已经是一倍了😂😂

很多年后，假设今天涨到rm1,200,000

人家是赚140%

然后因为你的成本低，你已经是赚了2倍了咯

这个就是低风险和高回报的策略，和股票是一模一样的东西

#以后有机会我再教你们怎么慢慢选房子

因为买2手房，除了可以有机会有低估的价钱来买，最重要就是别人已经亏了装修给你

这个是他带不走的东西

所以为什么之前我叫你们不要花太多钱在装修那边就是这样

假设今天你是新手投资，不知道怎么开始，可以进评论的群看看

不用给钱上课，我已经做了很多内容了

全部都是免费的，然后群我也是天天更新财经新闻的

相信对你在投资路上会有很大的帮助

刚刚和你们分享的

其实也是很少人会教的东西，哪怕很多投资了很多年房地产的朋友

他们也是不知道怎么去算这些东西的

其实这些是很重要的

他是影响你是否投资成功的关键