如何通过小资金来累积优质的房地产？REITs要怎么估值？？（第二篇）

我们要投资REITs，就要先了解市场上到底有什么样的REITs的种类

#第一种

一般比较普遍的有一线商场

什么是一线商场？？

就是在市中心，然后最黄金地点的商场

#这类型的商场一般不愁没有租客

因为地点够旺，然后就算有租客搬走了，也很快就会有新的租客会马上般进来

因为不愁没有租客的关系

一般这类型的商场会有定价权

#讲人话就是可以一直起租金

所以这类型的商场一般都是一流的REITs

如果我们买到这类型的资产一般会比较放心的持有

在马来西亚持有一线商场资产的主要REIT包括以下几家：

1. IGB REIT

主要资产：

Mid Valley Megamall

The Gardens Mall

2. Pavilion REIT

主要资产：

Pavilion Kuala Lumpur（位于武吉免登的高端商场）

Pavilion Elite

3. Sunway REIT

主要资产：

Sunway Pyramid（位于八打灵再也的标志性商场）

Sunway Carnival Mall（北马）

Sunway Pyramid是一个区域性购物和娱乐中心，吸引了许多消费者。

4. KLCC Stapled Group

主要资产：

Suria KLCC（吉隆坡双子塔下的高端商场）

这个商场定位高端，并且吸引了大量国际和本地游客。

5. CapitaLand Malaysia Trust (CLMT)

主要资产：

Gurney Plaza（槟城）

East Coast Mall（关丹）

Gurney Plaza是槟城的高端商场之一，吸引了许多中高端消费者。

#第二种

商场有分一线还有二线的商场

一线的话就是像刚刚我们说的那种商场，因为地点是黄金地点，不怕没有租客

相反的

二线商场就是相对比较二或者三线城市的商场

一般这类型的商场人潮会比较少

所以相对的

租金就不能够太高，因为如果你随便起租金的话，租客是很容易就不要续租，因为人潮不够的关系

其实很多商家都是在撑着，并不容易赚到钱

一样的道理

如果这类型的商场，假设如果租客不要租了，要找到新的租客来租

也会相对比较久一些

所以如果我们买这类型的REITs来当包租公

相对来说也会风险比较高

在马来西亚，持有二线商场资产的reits是有包括

1. Hektar REIT

主要资产：

Subang Parade（雪兰莪梳邦再也）

Mahkota Parade（马六甲）

Wetex Parade（麻坡，柔佛）

特点：Hektar REIT的商场定位为区域性购物中心，主要服务于本地社区，注重日常消费和大众市场。

二线商场的特点

定位：多为区域型购物中心，主要服务周边居民。

租户组合：以本地品牌、中小型零售商和大众消费品牌为主。

稳定性：租金收益不如一线商场，但通常更能吸引价格敏感型消费者，表现相对稳健。

如果你对更高收益率、更低估值的REIT感兴趣，这些持有二线商场资产的REIT可能是一个选择，但需考虑租户稳定性和增长

#第三种REITs就是医院的REITs

这类型的REITs一般是出租给医院和那些养老院为主

这类型的REITs一般都是很稳定的

为什么呢？？

因为这类型的REITs的客户很少会无端端不要续租

主要还是因为医院很好赚的关系

因为医疗是人们生老病死都需要的地方

所以一般医院的盈利能力都是很稳定的，所以就会导致这类型的租客会很稳定

加上现在越来越少子化

#人们也越来越老龄化

养老院的需求是一直在提升的

就会导致这个需求一直都很高

当需求高的时候，租客赚的到钱，那么我们做这类型的房东也就会相对比较稳定

一般马来西亚的医院的reits有

1. Al-`Aqar Healthcare

alaqar REIT 5116

专注于医疗领域的REIT，几乎是马来西亚唯一以医院为主的REIT。

资产类型：主要为医院、医疗中心和老年护理设施。

主要资产：

KPJ Healthcare旗下医院：

KPJ Ampang Puteri Specialist Hospital

KPJ Damansara Specialist Hospital

KPJ Johor Specialist Hospital

KPJ Penang Specialist Hospital

老年护理设施（如 Jeta Gardens，澳大利亚）。

特点：

Al-`Aqar Healthcare REIT 的大部分资产都来自 KPJ Healthcare Berhad 的医院，这些医院提供稳定的租金收入来源。

其租赁结构通常是长期租赁，与医疗行业的低波动性相匹配，适合追求稳定收入的投资者。

#第四种REITs是出租给学校的REITs

一般都是以大学为主

和医院是一样的道理的

现在的人们对孩子的教育都是非常重视的

所以在大学这方面是非常舍得投资的

相对的，这样大学就会相对的赚的到钱

当大学赚得到钱，和医院一样

就可以每几年就涨一次租金，当可以一直起租金的时候

只要你在这种REITs很低估的时候买进

那么你的租金回报也一样是稳稳进袋的

这方面的reits在马来西亚是没有的😀😀

hektar 5121 是有收购了一个新的学校的reits

可是他还是以二线商场为主

#第五种REITs就是办公室的REITs

这类型的REITs在疫情之前都是很不错的REITs

可是自从疫情过后，一切都改变了

为什么呢？？？

因为办公的习惯开始改变了，自从在疫情的时候，很多白领的员工都在家里办公

导致很多白领现在都不是很愿意回去办公室

当他们找工作的时候，都会找那些可能一个星期只回去工作一天的工作

这样就是导致老板们不再像以前一样，需要租大大间的办公室

#反而会去租小型的办公室

这样就导致整个行业的供需出现了不平衡

#供应大于需求

这样的情况就导致租金不敢起价的情况下

还不断的降租金来留住大的租客

所以这类型的REITs你们在投资的时候要非常的小心

因为很多人看到很高的租金回报就进去买进

因为这类型的REITs股息率会有7%或者8%

可是这类型的租金是每年都在减少的

股价也是常年在下跌

不要随便看到nta非常的高，股息回报很好就随便买进

因为这样是非常危险的

如果你真的非常想要投资，也一定要选择那些地点位置非常好的地点，这样出租率也会比较高，也相对比较稳定

有几家（REITs）专注于持有和出租办公楼。

1. KLCC Stapled Group

主要资产：

Petronas Twin Towers（双子塔，部分为办公用途）

Menara ExxonMobil

Menara 3 Petronas

特点：

KLCC 是马来西亚规模最大的 REIT 之一，办公楼租户主要为大型跨国公司和政府相关机构，租赁稳定和租金比较高。

其租赁合同通常为长期租赁，与优质租户合作。

2. UOA REIT

主要资产：

UOA Damansara（吉隆坡）

UOA Centre

Wisma UOA Pantai

特点：

专注于吉隆坡和周边地区的办公楼，主要租给本地和国际租户。

3. MRCB-Quill REIT

主要资产：

Platinum Sentral（吉隆坡中环交通枢纽附近）

Menara Shell（吉隆坡）

Wisma Technip

特点：

MRCB-Quill 专注于高品质办公楼，租户多为大型跨国企业、银行及技术公司，租金收入稳定。

其办公楼资产分布在策略性位置，如吉隆坡和赛城（Cyberjaya）。

4. Tower REIT

主要资产：

Menara HLX（吉隆坡）

Plaza Zurich（吉隆坡）

特点：

Tower REIT 专注于商业办公楼，但规模较小，资产组合集中于吉隆坡核心地段，租客多为中型企业和跨国公司。

5. AmanahRaya REIT (ARREIT)

主要资产：

Wisma AmanahRaya

Dana 13

Wisma Comcorp

特点：

ARREIT 的资产组合以商业办公楼为主，租户多为政府机构或公司

总结

如果你对以办公室为主的 REIT 感兴趣，以下是推荐关注的重点：

1. KLCC Stapled Group：适合追求高端、长期稳定租金的投资者。

2. UOA REIT 和 MRCB-Quill REIT：侧重于吉隆坡核心和策略性商务区，租户质量较高。

3. Tower REIT 和 ARREIT：适合希望投资较小规模的商业办公楼 REIT 的投资者。

#第六种是工业的REITs

这类型的租客主要是以那些做生意需要仓库的老板为主

因为这几年很多生意都是网上的生意比较多

#所以就导致这方面的需求是越来越大的

因为这些老板往往需要很大的地方来放货

还有另外一方面就是有些老板是需要工厂来生产产品的

并不是每个老板都会自己买工厂

所以就导致这类型的REITs在这些年的需求不断的上涨

持有这类型的REITs

你的稳定性是比较高的

所以是非常好的收租金的资产

因为一般这类型的REITs他们的租约一般都是3-10年

所以是非常稳定的

一般马来西亚的工业reits有

1. Axis REIT

股票代码：AXREIT (5106)

资产类型：工业和物流设施为主，也涵盖一些办公资产。

主要资产：

Nestlé Distribution Centre（雪兰莪）

Senai Industrial Facility 1 & 2（柔佛）

Bukit Raja Distribution Centre（巴生）

特点：

马来西亚工业物业 REIT 的领头羊，专注于优质工业资产。

资产组合分布比较广，租户多为优质跨国公司和本地大型企业，合同期限较长，租金也是比较稳定

2. Atrium REIT

股票代码：ATRIUM (5130)

资产类型：主要集中于仓库和物流资产。

主要资产：

Atrium Shah Alam 1、2、3（雪兰莪）

Atrium Puchong（雪兰莪）

特点：

Atrium REIT 专注于优质物流和仓储设施

租户包括物流公司和分销中心，租赁合同通常较长期，租金稳定。

3. AME REIT

股票代码：AME-REIT (5307)

资产类型：高端工业园区和生产设施。

主要资产：

i-Park @ Indahpura（柔佛）

i-Park @ Senai Airport City（柔佛）

特点：

主要聚焦柔佛州的工业园区，服务于外资制造业和物流企业。

总结

Axis REIT (AXREIT)：工业 REIT 的领导者，适合寻求成熟资产和优质租户的投资者。

Atrium REIT (ATRIUM)：以物流为重点，专注于稳定的仓储设施投资。

AME REIT (AME-REIT)：以高端工业园区为主，适合关注柔佛地区和先进制造业的投资者。

这些 REIT 在工业和物流领域提供稳定的租金收益，而且受益于电子商务和物流行业的增长。

#第七种REITs是酒店的REITs

一般酒店的REITs会有分两种

一种是直接出租给别人以经营酒店生意为主

另外一方面就是以自己做酒店生意为主的

两种的区别就是

如果你是整栋酒店出租给别人做生意

那么一般来说，你的出租率和租金会非常的稳定

#因为你不需要烦恼

只要你出租给别人，人家用来做生意，他一定是租很多年的

那么你的租约也是会非常的久

出租率当然也是100%

可是如果你是自己做生意的话

那个又是另外一回事了

这个虽然赚的钱有可能会比较多

可是因为毕竟是自己的生意，你就要看公司的生意到底好不好了

生意好，出租率就很高，赚得也比较多

如果是生意差

自然而然出租率也会比较低

在马来西亚的酒店REITs有

1. YTL Hospitality REIT

股票代码：YTLREIT (5109)

资产类型：以酒店和服务式公寓为主。

主要资产：

马来西亚：The Ritz-Carlton Kuala Lumpur, JW Marriott Kuala Lumpur, Pangkor Laut Resort, Cameron Highlands Resort 等。

海外资产：澳大利亚的 Marriott Sydney Harbour 和其他酒店。

特点：

专注于酒店和度假村

其部分资产采用长期租赁合同（如澳洲资产），提供稳定的现金流，同时享有可变的收入分成。

最后一种就是多元化的reits

什么意思叻？？？

就是一个reits里面

什么样的资产都会包括在哪里

比如有酒店啊，办公室啊，商城啊

类似sunway reits就是这样的reits

那种就很难分析了，所以我们就不展开来谈了

＃其实在外国是有非常多种的reits的

是非常多种

只是马来西亚一般都是以上的这些reits为主

因为这篇文章太长了

下一篇文章

就真正教大家怎么去估值，到底要看些什么东西

到底什么样看才是真的低估

所以等我写啦❤️❤️❤️