如何通过小资金来累积优质的房地产？REITs要怎么估值？？（第三篇）

对于估值资产方面，每个人都会有自己一套的估值方式

所以没有对和错

大家可以参考我的平时是怎么去估值的

首先大家要理解

REITs和股票是完全不一样的东西

REITs是房地产

股票的本质就是一门生意的股份，做老板之一

然后REITs就是做包租公，包租婆

#所以两者是不一样的概念

相对而言

估值也是不一样的方式

首先，REITs受到的股息，其实就是租金

房地产主要的盈利模式还是以收租金为主

所以我会非常在乎租金的回报率

房地产投资和做生意其实两者之间都是存在着非常高的风险

#不管你是自己做生意还是自己买房子都一样

为什么有些人做生意赚大钱，有些人亏大钱

有些人买房子会让财富滚起来，有些却是负债累累

#关键还是在于知识和能力

要投资REITs成功

关键是在于两样东西

第一

#资产的素质

第二

#你的估值方式

我们先说资产的素质

为什么上一篇文章要花这么长篇大论来分产业的种类？？

因为和做生意（包括投资股票）是一样的道理的

#你选的行业很重要

你自己做生意或者投资股票是否会成功

行业是关键

投资REITs（房地产）

也是一样的道理

#房地产的关键在于供需

多人要，供应少，自然就容易出租，然后租金还可以一直涨

少人要，供应多，自然就很难出租，然后租金自然也就不敢涨

#这个就是决定房地产投资是否会成功的因数

然后我个人是怎么分配好的资产呢？？？

关键就是是否容易出租，还有未来的租金是否会一直稳定

投资房地产和股票一样

大环境是会变的，你的投资资产类型也是要一直关注，是否会改变

不废话

我们来说重点了

比较好出租的房地产

我会归类在

1.一线商场

这类型的房地产因为地点是非常优质的，人潮也会一直很好

商场和其他的房地产不一样，他是用来做生意的地方

商家要赚钱，就会往这些人潮非常好的地点来租

这类型的商场店面不怕租不出，因为你不租，会有很多人要租

#而且租金还可以涨

起租金的话，你还不敢说什么

所以一般持有这类型的REITs都会很放心，

通常出租率都是90%以上

第二

#医院和养老院

一般都是出租给整间医院，所以出租率都在100%

第三

#工业和物流的REITs

因为最近网络时代，很多人都需要仓库来存货做生意，所以导致这类型的REITs出租率很稳定

第四

#学校的REITs

和医院是一样的概念的，都是整间出租给学校，所以租金会很稳定，然后出租率都是在100%

那么有哪些REITs是出租率是比较没有那么稳定的？？

第一

#二三线商场的REITs

因为这类型的REITs一般位置都在比较2/3线的城市

所以人潮不够集中，消费能力也没有大城市来的好

这样就会导致他们的出租率不够稳定

这个是很现实的东西

你的地点人潮不够多，购买力不够强

那些做生意的老板就不会来自然而然也不敢乱起租金

#这个社会就是这样现实的

做生意讲求地点

地点不够美，没人要

地点美，租金一直涨，人们还是抢着要去租

第二

#酒店的REITs

这个就要看REITs的情况了

如果是整栋出租给被人经营酒店的生意

那么出租率就在100%

这样的REITs就很值得投资

假设是自己做酒店的生意，那样就不够稳定了

第三

#办公室的REITs

因为自从疫情过后大部分人都是在家办公比较多，导致供需失衡

这类型的REITs出租率一直不断的下跌

所以如果大家要投资

需要很谨慎的选择

我们说完了资产的素质，接下来就是估值的方式了

首先估值方面

因为这个是房地产，所以我要求的股息一定要够高

最少要有7%以上

我才会投资的

对滴，你没有看错，是7%以上，因为马来西亚的REITs是有抽税10%

所以我的要求是要7.7%以上

条件是不是很苛刻？？？

所以我都会放眼在外国，买很多外国的REITs

为什么是7%，不是6%，不是5%

因为大家要理解

这个不是股票，他是REITs，是房地产

所以一般很难会有成长性

就算是你买到的其中一个REITs，他非常的积极去收购不同的房地产进来

他也会通过银行贷款或者印发很多新的股份单位出来

稀释了EPs（每股盈利）

这样就会导致你还是一样，虽然你会看到公司的营业额（revenue）不断的在变大

可是因为需要还银行的债务和稀释了EPs

你的股息一样不会成长

要怎么判断REITs够低估？？？

#关键在于股息率

我会比较严格，因为平时买股票的股息回报都会很不错

加上股票还会有成长

所以如果是买REITs的话

一年要赚超过10%以上

股息率我会要求在7%以上

看完了股息率

我会看的第二个东西就是过去5年，是否有稳定的派息或者成长

有成长当然是最好的

如果没有成长

我也是要做到就是要求这5年的股息（租金）是保持的

#第三我会看的就是资产素质

就是我们刚刚看的那个资产的种类

这个是非常重要的

因为他会关系在于你的租金的稳定性

第四

#我会看nta是否有offer

一般我会要求30%的offer

如果nta在rm1

我会要求股价在rm0.70

这个是衡量你用多少钱来买进房地产的价格

比如今天你在路上看到一间公寓，地点很美，你很喜欢

然后那边的市价是rm500,000

然后你很想买

一般那边的业主都是卖你rm500,000或者是rm500,000以上

如果你告诉他说

你要用offer30%的钱来买

那么就是rm350,000的价格

你说这样的话

不是被骂死，就是被人打😂😂😂

#可是在REITs和拍卖屋

就会出现这样的情况

你真的可以用低于市价的价钱来买进这个房地产

而且有时可以很便宜

这个就是叫低估

#这个也是我一直研究拍卖房地产的原因

REITs也是一样会有这样的情况

当然要看很多的东西啦

不是说有offer就可以买的

拍卖屋也是一样的

第五

#我会看EPs（每股盈利，就是一股赚多少）

看营业额和盈利是没有意思的

因为REITs不是股票

他会不断的通过印发更多的股份数量单位来收购资产

#这样就会一直不断的稀释了每股的价值

所以EPs会比较准确

第六

我会看出租率

这个就要打开公司的年报来看公司资产的出租率

什么是出租率？？？

90%的出租率意思就是

假设整栋楼有100间店

有90间出租了，10间租不出

这个就是90%的出租率

#一般我会看过去的5年的出租率

会要求出租率在90%以上

如果是那些常年都在100%的出租率

当然是完美的啦

第7

#我会看公司的现金流量表

这个就是一个大的话题的

这边真的说不完，因为这个就是涉及看财报了

第八

#我会看公司的资产负债比率

我知道很多市面上的投资者会看gearing ratio（负责比率）

可是我会比较喜欢看公司的资产负债比率

意思就是如果公司全部的资产是rm100块

然后公司一共欠的钱是rm40

那么资产负债比率就是40%

我会比较喜欢用这个来看公司的资产情况

虽然我不会太在意这个指标

不过还是会看一下

一般我会要求在50%以下

大致上这些就是平时我会看的东西，这两篇文章很长

可是却是我多年以来的心得

希望对你会有帮助啦

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